国内各地区工业房地产

一、工业房地产的理解及概念 在大多数人眼里，工业地产的概念就等于厂房，是类似住宅的纯物业。这大概是因为，改革开放后，珠三角地区到处都是零散的、各种各样的厂房，美其名曰某某工业园，见得多了便成为一种固有印象。那些所谓工业园的特点是：由一些小开发商或私营业主建造的厂房，设计简易、功能单一，进驻企业类别杂乱等等。看全球工业地产发展史，工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；它是跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性的。如果没有地方经济发展和地方政府招商政策的支持，成功开发工业地产项目会十分困难。 工业房地产是以地方政策为背景，开发服务于其他生产、经营性企业为目的一种功能性产品。工业项目开发首先需要制定发展目标，并合理利用手中掌握的资源，逐步实现这个既定的目标。在这个周期中，企业需要根据市场的需求和自身的情况制定总体发展目标，这个类似宏观政策的发展目标是整个项目进行的依据和方向。有目标后，企业按照进度进行人力资源、建设物资、建设资金的合理调度、按需整合；同时关注外部环境的变化，适时做出反应，进行细节上的调整。 因此，工业项目的开发更是一个管理的过程，其最高境界就是管理系统化、决策科学化、全程可控化。 二、各地工业地产发展现状 国民经济产业体系中，第二产业在2000年前一直都是国民经济发展体系的重点。第二产业主要是指工业和建筑业，其本质是一个加工产业，通过人类劳动改变物质原有的自然形态，以生产出人们所需的各种产品为目的。改革开放以来，我国经济在持续快速增长，产业结构不断优化升级。从上世纪70年代末期发展到本世纪，信息产业、汽车、房地产、钢铁等行业高速发展，已成为新的经济增长点。据统计，2007年全国GDP比上年增长11.4% 、全社会固定资产投资增长24.8% 、规模以上工业增加值增长18.5% 、房地产开发投资全年增长达到30.2% 。 这个过程中，高技术含量、高附加值行业在工业中的比重持续上升。 在国内制造业的升级和转移、国家推动重点工业园区建设、跨国企业的投资落户和扩张行动等因素的推动下，国内工业地产需求持续增长。工业地产的投资价值正在逐步显现，工业地产投资商关注的焦点开始从传统的东部沿海地区投向内陆省份，投资布局趋势明显。而目前国内几大重点经济区域中，由于发展时间、区域经济等各不相同，使得工业地产在各地的发展也不尽相同。这些区域包括珠三角地区的广东、深圳、珠海，长三角地区的上海、江苏、浙江，环渤海地区的北京、天津、河北、辽宁、山东，中部地区的湖南、湖北、河南、安徽、江西以及西部地区的四川、云南、贵州、重庆、陕西、甘肃、青海等我国内陆省市。本文对一些泛经济发展区不做细述，下面就各地区较有代表性城市的工业地产的发展做简要分析： (一) 珠三角地区 珠三角经济发展的龙头以广东省为主，是个劳动力密集的第二产业发达区域。该地区是走外向型经济路线，和香港形成“前店后厂”的经济模式；发展以“优化第一产业，稳定第二产业，积极发展第三产业”的思路逐步实施。“十一五”时期，珠三角生产总值年均增长率在15%以上，长期保持高于全国总增长率。近年，由于原材料和劳动力价格上涨、加工贸易及出口退税政策调整、人民币持续升值等因素，使传统制造业基地珠三角面临巨大压力。大量的加工贸易企业研发在外、销售在外，国内只是一个生产车间，因而缺乏自主创新的能力。政府考虑到外资企业“逐水草而居”，投资环境变化可能会迁离，从根本上解决培植本土科技企业和科研力量势在必行，从而减少创新主体的缺失。 为突破“内外忧患”的局面，推动传统产业转型升级，壮大发展新兴产业，珠三角产业结构在政府宏观调控下逐步进行。以东莞为例，不仅制定了推进产业集群发展的战略和规划，还专门设立了“产业技术进步基金”，每年安排6000万元用于扶持和引导企业技术改造和创新，对名牌企业进行表彰和奖励，大力扶持民营经济发展。作为珠三角中心城市的广州，抓住2000年前后日本汽车产业大规模外迁的机遇，积极吸引日本汽车企业落户，本田中国出口基地、丰田发动机和整车项目、东风日产项目相继投产，使广州迅速成为重要的汽车生产基地。同时，广州产业结构不断优化，服务业各项总量指标已全面超越第二产业，占据了经济的主导地位，服务业提供的地税收入占全市地税收入的比重超过七成，成为支柱税源。各项经济指标都表明，珠三角的产业结构调整已渐入转折期。呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局，仍然保持是国内最具生机活力、经济增长最快的地区之一。 产业在升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型企业和污染企业，重点发展新型工业与服务型行业，因工业地产的配套就是产业升级的一个重要组成部分，市场需求越来越大。区域内早期出现的“村级”工业地产等粗放型的开发模式与产业升级之间的不协调性就显得异常的突出，它们在产业实现转型的过程中将逐一被市场淘汰。为建立更好的产业发展环境，政府配套工程投入比重增大。2007年仅佛山市预计投资额近达4200多亿元，全力打造交通、能源、生态、环保等九大重点工程，欲将佛山建设成为珠三角西翼区域性物流中心、广东重要的物流基地。其重点发展的就是电子信息、光机电一体化、精密制造、生物工程、新材料、有色金属加工、生态陶瓷和绿色家用电器等高新技术产业。相关领导认为，企业集约化发展有效提高公共资源的利用率和公共服务的有效性，也减缓治理污染的压力，有效降低了资源浪费和管理成本过高等问题，大大提高地区的“工业亩产”。 目前，花巨资打造的优质生态环境，已成为珠三角工业项目招商引资的亮丽招牌。 随着节能减排工作的推进，加上央行近期一再缩紧银根，商业、住宅房地产市场遭遇寒流。外来资本多数瞄准的是物流产业园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。本土有实力的住宅与商业项目开发企业，已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。但是现阶段类似富力金港城等工业园区，主要集中在物流、仓储以及研发等领域；而像类似海尔工业园，较注重生产的环节，有统一规划的工厂设备的开发企业也不多见。值得关注的是，2007年珠三角已经有资本开始从仓储、物流园区的视野转向类似海尔一般的生产环节。如国内新锐民营资本瀚和集团在惠州博罗县仲恺高新技术产业开发区投资兴建的圆洲工业园就是其中的例子。圆洲工业园是惠州市目前唯一一家正式拥有环保排污资质的新型生态工业园，预计4年完成全部开发。生态工业园是一种集聚环保生产形式，通过集中供应各种生产要素，让企业最大限度地节约成本；同时集中治理污染物，保证各项达标排放，杜绝偷排等行为。生态工业园模式在珠三角刚刚起步，区域政府已经把这种模式视为“中国制造”升级的最合理模式开始尝试。 (二) 长三角地区 长三角地区以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带，是外资密集的第三产业较发达的国际化区域。区域第三方物流收益的约占全国的50%。2004年以前，长三角经济一直处于健康增长状态，但是2005年上半年上海、浙江、江苏的生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标增长速度,都纷纷回落，有的甚至低于全国平均水平。这是近十年来，长三角经济首次出现整体增速“滑落”迹象。专家分析其原因有两个：1、工业产品以中下游为主，在买方市场环境下，价格上升不易，而原材料价格抬高之后，只好牺牲利润，进而影响到企业的再生产和投资；2、与宏观调控、国际市场有关，其中最大的问题，是煤电油运紧张和资源的短缺。 在国家鼓励发展第三产业的背景下，长三角经济发展结构调整，主要想通过发展低能耗的现代服务业，增加消费，以此带动经济突围。以上海为例，政府抓住“电荒”凸现出的问题，将用电政策与产业政策、环保政策、能耗政策结合起来，分别实行不同的用电政策，以此限制乃至淘汰高能耗、高污染、不符合上海产业政策导向的企业。江苏和浙江两省也相继出台了一系列的配套政策和法规，以推动新能源产业集群的发展。这不仅吸引了大批的外商来订购节能产品，同时也促进了区域第三产业的健康发展。由此可见，做为传统的中国经济增长区域之一，长三角和珠三角一样，也正面临着产业升级和转型的关键期。据相关数据统计，2007年长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳增长，形成二、三产业均衡发展的格局。其中，长三角地区16个城市第二产业平均增幅为16%；第三产业平均增幅为15.9%。新能源及连带的一些产业开发，使外资对长三角的物流仓储投资热情在持续增长。 长三角的工业房地产发展特点是，大多集中在物流仓储投资上。从新加坡丰树1.2亿收购浦东空港欧罗物流园到AMB在上海投资九亭配送中心、奉贤物流中心、浦东机场物流中心等，均可看到长三角城市化进程中坚实的全球经济背景，物流产业发展的利好驱动。WTO后银行、交通等产业的开放，带来了新的概念和厂房设想，不断的有国际物流巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化。由于近年受到别墅用地停批及其他政策影响，全国各大城市房价的急剧飙升。上海工业园土地价格也节节攀升，2006年上海与江苏等地的工业地价相差近一倍多，工业地产热点也由上海逐渐转向江苏。例如2006年底，上海康桥和莘庄工业园区的土地要价达到899元/平方米、张家港的地价为135元/平方米。据专家分析，未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有23%的新增供应分布在上海。由于仓储规模和设施上的问题，35%的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。 (三) 环渤海地区 环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济带。环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。据统计资料显示，其经济总量相当于长江三角洲经济圈的45.3％，比珠三角经济圈低10％。环渤海区域经济总体发展布局是以京津冀联合为核心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上山西、内蒙古资源产业带，形成一个有龙头带动的区域发展的功能型组织结构，强化中心城市对区域腹地辐射功能，带动现代化第三产业服务网络发展，对区域内广大腹地发挥其辐射功能。 相对珠三角地区，环渤海工业房地产起步较晚，但其发展优势及后劲明显，大区域工业地产发展仍然以仓储物流为主。北京是环渤海区域内最重要的城市之一，也是全国政治、外资企业聚集与资源集中的宝地，具有大力发展总部经济区等优势。十一五规划北京的大小物流基集中地共有6个区域，虽然近年来招牌挂工业用地价格比上年上升不少，但北京市场对于工业用地的需求依然旺盛，尤其是对优质工业物业需求激增。 2008年北京奥运日益临近，如何在发挥首都优势和环渤海经济圈的地域优势，抓住奥运商机是每个地产商都热衷于探讨的问题。除了普洛斯公司之外，市场上还未有专门为奥运建设仓储设施的投资商，他们的眼光并不仅局限于目前的奥运市场，他们更多考虑的是后奥运市场及奥运对其品牌在中国推广的作用。奥运会对环渤海经济圈工业地产市场的直接影响是物流设施需求突出。随着北京总部经济的城市名片效应持续放大，市场对优质工业物业的需求将逐步激增，例如：亦庄的联东U谷项目，除规模大外，项目在园区功能布局与服务上均上升到新台阶，销售、招租引进的大多为500强和其他知名企业，项目进展十分顺利。天津也是环渤海区域经济发展最重要的城市之一，2006年空客落户天津，对天津最直接的影响就是对工业用地、仓储、物流地产需求的增大。2008年4月在天津武清区内的“华北国际工业原料城”项目也是工业项目产品升级的一个案例。项目一期工程总投资10亿元，建筑面积40余万平方米。该项目是由汽车配件城、建筑建材城、印刷包装城、电子机械城、医药化工城、地毯皮革城等6大主题市场组成，是集展示交易、电子商务、信息交流、物流配送、仓储货运、技术研发以及金融结算等多功能于一体的工业原材料交易专业市场。业内人士分析， “华北城”有望填补环渤海地区大型专业交易市场的空白，对区域经济的发展起到促进作用。 随着空客的落户天津及首都总部经济辐射，欧美航空配件生产企业及其他各发达国家知名企业，将组团来环渤海区域城市考察和投资，从而带动企业办公、研发厂房及其他相关配套房地产产品的需求和发展。环渤海地区各市均有优势，工业地产未来的市场空间有待于进一步挖掘。 (四) 中部地区 中部区域主要是指包括湖北、湖南、河南、安徽、江西等中国中部边界相连的五个重要省份，各省的经济状况、政策效用等呈现明显聚类特征，它们在东西南北的区域发展中形成了举足轻重的中部区域经济体系，是中国的粮仓和现代工业的摇篮。中部城市化水平逐年稳步提高，已进入城市化中级阶段，但发展速度不快，整体规模偏小，整体上相对东部繁荣、西部开发和东北振兴来说，中部经济整体发展速度稍显缓慢。 中部地区的优势集中在农业、能源和交通三个方面，第一产业较发达，其农业在全国占重要地位。发展机遇主要源自两个方面：1、政府提出“中部崛起”战略方针给区域绝佳的政策机遇。2、东部发展较快，产业升级日趋明显，原有的劳动力密集型产业受制于劳动力价格上升、地价上升及环境承载能力限制，开始向外转移，而临近东部省市的中部各省恰巧得地利之便，同时又有产业基础好、劳动力和资源价格便宜的优势产业转移为中部发展带来市场机遇。据相关数据统计，以中部核心湖北为例，2007年GDP增速为14.5%，与湖南、辽宁两省并列全国第13位。从三次产业增长情况看，除第一产业和第二产业增幅同上年比较略降约1%外，第三产业占GDP比重由上年40.6%上升为42.1%，上升1.5个百分点，增加值3886.0亿元。 2008年4月，以“承接产业转移，促进中部崛起”为主题的第三届中博会刚在湖北武汉举办落下帷幕。会中仅广东经贸代表团，向湖北、河南、湖南、江西四省的投资总额已超过3000亿元的，用事实说明“中部崛起”政策给中部带来的机遇，也充分说明了东南部企业外移的发展事实。国家实施“十一五”期间，武汉市被纳入国家级物流中心枢纽城市的规划之中，预计武汉交通建设投资将达500亿元以上，物流基地建设投资将达100亿元以上，物流设备及技术的需求将达50亿元以上。在此影响下，武汉的物流企业迅速增加，包括国内的商控、供销社、山绿、正达、世通、万吨、肉联、成通、商储、武商、畅鑫等集团公司正倾力筹建物流中心，美国普洛斯公司、日本通运公司、麦当劳、肯德基、沃尔玛、卡夫等在内的国际著名食品、地产、第三方物流等机构纷纷看好中部，相继在汉投资建设基地。虽然中部工业地产起步较沿海经济区更晚，但 “武汉?中国光谷”工业园项目的成功运作，足以说明项目在学习先进城市的经验后，进行了精准定位与规划，最后运作成功。因此项目现已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。中博会后，中部各城市招商情况收获甚丰，相信未来各城市的工业产品需求会越来越大。 (五) 西部地区 西部地区是指西北和西南地区，西北地区包括陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区及新疆维吾尔自治区共三省两区；西南地区包括四川省、云南省、贵州省、重庆市及西藏藏族自治区共三省一市一区。西部地区与周边十几个国家和地区接壤，是东亚地区通往中亚、西亚、南亚和东南亚以及蒙古、俄罗斯的陆上必经之地，已经形成了“亚欧大陆桥”的铁路通道，发展同这些地区之间的经济技术交流与合作具有一定区位优势。西部地区地域辽阔，历史悠久，资源丰富，市场宽广；地区水能资源占全国的８０％以上，天然气储量占７０％以上，煤炭储量占６０％左右；但改革开放以来，经济发展相对缓慢，与东部地区经济差距较大。 地区的工业中主要采掘业、原材料工业为主，长期以来扮演着东部能源，原材料供应基地的角色，而加工工业基础薄弱，产品附加值低，增值能力弱，致使资源优势难以转化和经济优势。第三产业发展相对滞后，致使中西部的主导产业、支柱产业和高科技产业发展缓慢，区域内的工业化程度偏低。东、西部经济的差距和矛盾，日益成为我国宏观经济运行中的一个突出问题。在次前提下，1999年江泽民总书记提出实施西部大开发战略。战略实施以来，经济发展以四川为例，2007年全省GDP达到10505.3亿元，比上年增长14.2%，增速比上年提高0.9个百分点，是改革开放(1978年)以来经济增长最快的一年。 成都市是西部地区的一个代表城市。2008年一季度，成都房地产住宅市场受政策影响，市场持币观望氛围浓厚、房价涨幅持续回落、供应结构明显改善。成都郊区目前共有各类工业园区不到120个，特点是园区多、规模小、综合素质不高，整体开发进展缓慢。2008年5月12日的汶川大地震后，造成了普遍的购房者心理恐慌，购房信心严重受挫，市场观望情绪将更加浓厚，成都整个楼市回暖的势头也嘎然而止；成都工业地产正面空前临尴尬的境地。其主要原因是：由于成都大多数中小企业还处于初创阶段，支付数百万的款项来购买厂房办公地点对于它们来说仍然过于奢侈。此外，有些企业虽然实力够了，但没有充分认识到群聚效应的重要性，对固定资产的投入并不重视。成都的中小型企业较多但资金不足，价格相对低廉的工业园区，将会随着它们对其的了解而慢慢接受。512大地震对房地产供求市场的影响波及整个西部开发区，致使片区内工业地产项目开发受到极大的制约。西部地区工业地产受限的另个原因是：由于地域交通远远不敌沿海城市，这相对阻碍了一部分民营企业和外资企业进入发展，从而削弱了工业地产的需求。工业项目作为一种新兴地产开发类别，震后全国房地产市场均受到不同程度的影响，以成都为例的西部城市，工业项目要想引起开发商和目标客户的兴趣，恐怕还需要一个更加漫长的过程。 三、小结 由于全国房地产开发体量的逐年增加，可开发土地越来越少，一些村厂房还未完全推出市场的同时新工业园一个个拔地而起，有关工业地产投入产出的问题，越来越受到政府重视。以日本、北欧为例：那些工业园很多外观一般也不现代化，但布局很合理且各方面的配套十分完善，大多工业园都在300亩左右，不仅设备井然有序、一尘不染；他们注重的是投入和产出的比率，其特点是“工业亩产”很高。2008年2月份，经温家宝总理亲自签发实施的广东“蓝色国土规划”——《广东省海洋功能区划》正式亮相。内容具体是讲：在注重海洋资源的科学开发、利用和保护的基础上,划定了约146平方公里的围海造地区域,相当于5.5个澳门的陆地面积。广东大规模进行围海造地，从一个侧面反映广东的土地的紧张程度是比较严峻的。在土地日趋紧张的情况下，工业地产集约化发展就成为一种必然的走势。 事实上，国内经济发达地区在工业地产开发与经营上，已经开始走集约化发展道路。开发商不仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式；项目为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务。内容包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。 WTO后，国内部分新兴企业迅速成长，许多开发企业逐渐认识到中国逐渐成为中外企业投资建厂最为聚集的地区之一，这更增加了市场对高端工业园的需求。为使产品更有市场竞争力，开发商的产品规划与设计不断创新并提高服务质量。2005年别墅用地停批后，各具相当实力的开发企业也渐渐都开始打造真正高端的“生态别墅工业园”，为企业创造更优质的办公居住环境，提高项目竞争优势。别墅工业园，也许是开发商为成功营销打的政策“擦边球”，即将工业别墅衍生至商务别墅一种方式，便于销售。对开发企业来说，卖标准化厂房并不能带来什么利润，他们更看重的是产业链管理所带来的效益；因此，市场出现此类产品并不是偶然，市场很需要这样的高端物业形态。相信在未来，别墅式工业园会在现有的基础上继续提升品质，也将凭借高性价比走俏全国市场。

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