圆通申通中通韵达等竞投物流地产，2017年是物流地产拐点？

2016年，中国物流地产市场忽然闯进一群猛虎――随着2016年顺丰、圆通、中通、申通、韵达这“民营快递五虎”成功上市，在仓配服务一体化等服务需求下，快递企业加速进入物流地产市场投资。  ① 顺丰：自成立以来，顺丰在提高自身物流配送的速度和服务质量的同时，早已在全国开始布局新的电商产业园区。以近三年为例： 2014年12月，顺丰投10亿元在江苏省常州市建设并运营有关电商产业园。  2015年1月，顺丰和江苏省海陵区城北物流园区签订合作协议，总投资2.5亿元、占地150亩的顺丰电商产业园成功落户江苏省海陵区。  2016年1月，顺丰被曝将在广东佛山建设一个包括仓储冷运等服务的综合产业园。该项目总投资超10亿元，规划用地约225亩。 圆通申通中通韵达等竞投物流地产，2017年是物流地产拐点？  2016年4月，顺丰参与投资200亿元建设的鄂州民用机场项目获得民航局批复。该项目初步用地12平方公里，目标是建成为全球第四个、亚洲第一的航空物流枢纽。  2016年12月，顺丰威海电商产业园项目签约仪式在东山宾馆举行；同月，顺丰速运芜湖电商产业园项目培土奠基。  ② 圆通：2015年5月，圆通速递与济宁交运战略合作在济宁交运海天物流正式签约，圆通速递鲁西南最大的现代化分拣中心落户济宁交运海天物流“电商快递产业园区”。  2016年6月16日，四川省长尹力会见喻渭蛟。喻渭蛟表示，圆通集团计划投资30亿元人民币打造成都区域总部和国际航空枢纽，面向欧洲、中亚、俄罗斯、中东、非洲、东盟以及南亚方向开通国际航线。  2016年9月8日，陕西省省长胡和平在西安会见喻渭蛟。喻渭蛟表示，圆通将在陕西投资建设西北地区的快递转运中心和航空基地。  2016年10月，喻渭蛟对媒体透露，将在2017年在浙江嘉兴建成圆通全球航空智慧城，并结合北京、成都与广州组成“一主三动”的圆通航空基地。  同年，圆通还与义乌市政府签订了战略协议：在义乌市建设圆通速递浙江总部、电商产业园、区域航空枢纽以及物流集散中心等项目、蛟龙集团三年内在义乌市建设以上项目的计划投资额为50亿元人民币以上。  ③ 申通：在布局物流地产方面，申通也在今年来实现大跨步投资发展。  2014年11月，申通快递华东分拨中心扩建项目启用，项目占地102亩，总投资达3.5亿元，这是申通快递第三代分拨中心。  圆通申通中通韵达等竞投物流地产，2017年是物流地产拐点？  申通分拣中心  2015年3月，龙游申通电子商务产业园项目签约仪式在县政府小型会议室举行；同年5月，投资3.6亿元的申通快递西北转运中心落户空港新城。 2016年3月，位于郑州市经开区郑州国际物流园区的申通快递华中物流分拨中心开工奠基仪式隆重举行。  2016年4月消息，申通与辽宁盘山县政府合作，初步购地100亩用于申通快递东三省枢纽转运中心、东北片区职能管理中心以及自动化分拣基地的建设，总投资约7000万元……  ④ 中通：2015年7月17日，中通（资阳）电商物流园项目在四川资阳签约，总投资1.8亿，占地约120亩。其中，一期总投资6000万人民币，占地面积约50亩。  2016年1月，中通哈尔滨转运中心项目与黑龙江哈尔滨道外区进行了签约；同年3月，中通在山东济南崔寨镇的运行中心暨中通吉物流项目奠基，项目占地100亩，总投资2亿元。  2016年7月，中通投资1.55亿元在盘锦市盘山县建设中通快递东北区域总部及中转仓配一体化项目。  ⑤ 韵达：2016年2月28日，韵达速递宣布启动与多家机构（如复星集团、中国平安、招商银行、东方富海、云晖投资等）合作，合作领域包括物流地产。  2016年5月19日，媒体报道韵达宁波电商服务产业园项目，总投资2亿元，将分二期实施，一期占地面积90亩，二期占地70亩。  2016年12月28日，韵达与江苏泰州高港高新区合作，投资总额1.5亿元，项目用地84亩建设韵达泰州电商速递产业园项目。  ⑥ 京东： 2009年12月8日，京东与上海嘉定工业区合作，建设占地260亩的京东商城华东大区总部，将建一座面积达26万平方米的“亚洲一号”仓储中心，成为全国最大的单体仓储中心。  圆通申通中通韵达等竞投物流地产，2017年是物流地产拐点？  京东物流中心  2010年12月14日，京东与武汉市东西湖保税物流中心签约，购置250亩土地，计划投资5亿元建设总面积达19.7万平方米的华中电子商务港。  2013年5月16日，京东又与武汉市政府签约，投资70亿在新洲建设电子商务产业园。 截止2016年9月30日，京东物流拥有7个智能物流中心、254个大型仓库、550万平米的仓储设施、6780个配送站和自提点。  ⑦ 德邦：2010年5月，德邦启动巨资打造的“扎营计划”，首先在佛山陈村国通物流城投资建设13万平方米的华南运作中心；同年，德邦华中运作中心，场地规模由原先的3000平米扩大到1.2万平米。  2016年3月，有网媒报道，德邦13.7亿元在湖北武汉投建物流产业园；同年12月28日，韵达与江苏泰州高港高新区合作，投资总额1.5亿元，项目用地84亩建设韵达泰州电商速递产业园项目。  ⑧ 中邮：2015年11月，中国邮政集团公司与恒大地产集团有限公司战略合作协议签署仪式在广州恒大集团总部举行。  2017年1月，中国邮政郑州跨境电商产业园与安德在线、郑州逸阳女裤、中原工学院、郑州升达经贸学校签署了战略合作协议，致力于共同推动郑州跨境电商产业园的发展。  ⑨ 百世：2015年5月，百世荆州分拨公司正式落户荆州市昊瀚电商快递物流产业园。据悉，该产业园建成的流水线分拣设备是荆州市目前最大、技术最先进的。  ⑩ 安能：2015年8月，安能与物流地产商宇培集团举行了战略合作协议签字仪式，双方将共同打造现代化仓储生态圈。此项协议的达成，标志着安能打造更加完善的安能货运仓储生态圈。  （以上为第一物流全媒体整理）  补点料  2017物流地产拐点将至？  物流参考 小文子  一、市场继续保持活跃  2004年普洛斯在上海成立，开启了物流地产的窗口，在通过十年的高速发展，已经成为中国地区最优秀的工业地产商。  普洛斯在中国18个主要城市投资、建设并管理着60个物流园，基本形成了覆盖中国主要物流枢纽的平台网络。完工和在建物业面积已经达到500万平方米。  圆通申通中通韵达等竞投物流地产，2017年是物流地产拐点？  经济只有周期性的，大约12年一个循环，从普洛斯2004年到2016年，刚好是一个周期循环，在十年前地方政府趋之若鹜的引资进入，普洛斯的外资背景良好的外在形象，使得它得到了工业地产的核心：土地资源。 从普洛斯的战线转移可以看到这个行业大伽对于仓储业深刻的认知。在普洛斯一路凯歌的前进途中，身后渐渐多了很多跟进者，嘉民、易商、宝湾、新地AMB、盖世理、嘉民、丰树以及新熙地、仲量联行、麦格理……  经济有五行之说，仓储业属于土，缓慢，高投入、长周期、低回报。2016年的仓储业务量指数为50%，回落8.5个百分点，位于荣枯线上；新订单指数回落3.6个百分点至51.9%。  根据中国物资储运协会对全国65个大型仓储企业的调查，58家企业盈利，7家亏损，亏损面为10.7%，亏损额略有降低；实现主营业务收入185亿元，比去年下降11%；实现利润3.41亿元，比去年增长9.6%。  二、仓储业拐点到来  一般省会城市规划的物流园区面积都在10平方公里以上，有的高达几十平方公里；二级城市也在好干快上的增加一些物流园区项目。由于政府为了加大投资强度，杜绝土地的闲置，所以会使得仓储业留存土地得以加速开发，从工业用地转型为商用或住宅用地，由于房地产行业的宏观调控，使得工业用地的市场投放量饱和。 “这些仓储设施一旦建成，将大幅度提高库房供给量，将会出现空仓率增加，租金下降的现象。”因此，2017年“仓储资源将出现拐点”。  整个仓储业在2017年将迈入调整期。将在以下方面有所变化：  其一，拿地越来越难：地方政府感觉到仓储业的税收回报和拉动地方经济的能力属于慢热型，于是越来越多的政府对于仓储用地开始加上一些指标，投资强度、税收回报、就业指数。这些指标对于仓储业显得无法适应。  其二，空仓率持续攀高：在上一个三年是工业地产突飞猛进的三年，诸如上述企业不同程度的都在一线城市获得了土地资源，然后加紧投入建设过程中，这些仓储设施一旦建成，将大幅度提高库房供给量，将会出现空仓率增加，租金下降的现象。  其三，资金成本攀升：普洛斯之所以成功是由于它的境外融资能力，针对于仓储业而言，依靠土地的增值保值溢价需要一个经济周期来完成，从2004年普洛斯进入仓储市场，经过12年的耕耘已经基本上完成了这个周期更替。  而跟随普洛斯进入仓储市场的基金企业，才刚刚开始进行圈地和投入，这样的后知后觉，刚赶上经济常态化，美元的回归，为了阻止美元回归，央行必定会提高利率水平，那么依靠国内短期负债所拉动的这轮物流地产的投资必将不堪重负。

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