零售企业与物流企业设

零售企业与物流企业设施选址的差异化 选址问题对于零售企业和物流企业都是相当重要的，不过，两者之间还是存在一些显著的差异的。 随着中国加入世贸组织与世界经济接轨，中国市场在世界市场上的地位越发凸现出来，这些活跃在世界上的零售巨头也争相进入中国市场，来分得这块奶酪。家乐福、伊藤洋华堂、欧尚、易初莲花、沃尔玛等零售业巨头在北京迅速“抢占山头”，而他们所到之处，商业活跃，人流如潮，形成了自己独特的“商圈”。有眼光的投资者纷纷跟随这些世界零售巨头的脚步进行投资。投资者跟着这样的好品牌走，无疑将降低投资风险，当然前提是投资者和零售巨头所经营的项目要互补。 据了解，人们大多看中的是零售巨头经过系统而科学研究之后的独具战略眼光的选址！世界零售巨头们一般都经过了很多年的成熟发展，他们在选址上都形成了一套十分科学的选址方案，对建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出了定量分析。而对于个人投资者来说，一般都是凭感觉来投资，由于没有科学的选址经验，成功的几率是很低的。 专家认为，零售巨头们为了保持自己的的经营业绩，它不可能在自己店址的选择上有任何失误，更不可能拿自己一点一滴积累起来的品牌当儿戏。他们在长时间积累起来的一些经验，也就是他们成功的关键所在。 沃尔玛公司是国际著名的大型零售企业。低价策略是沃尔玛一贯的经营方针，在商品采购环节上是“从供货者那里为顾客争取利益”，态度坚决地对供应商坚持低价策略，现在沃尔玛的巨大销售额使其确定了供应链中的领袖地位，它90%的产品直接从厂家进货，并且实现了全球性采购，从而使进货费用得以大幅降低。自1996年进入我国零售市场后，到2003年底，沃尔玛在我国共开设了33家分店。 沃尔玛选址要求 : 一、对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12–15万人 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳 二、对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4。5米以上（空调排风口至地板的距离） 3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 下面我们再来看一下我们国内的著名家电零售企业国美是如何选址开店的。 在多年的经营过程中，国美已经形成了一套严格的选址标准： 1． 面积：原则上营业面积应大于1000平方米，其中附属周转库房面积应大于200平方米； 2． 楼层：原则上只选择首层，可以考虑首层带二层； 3． 交通：具备不少于20个停车位，公共交通便利的商业区域为最佳； 4． 期限：租赁期限应在五年以上，十年以下。 国美经过长期的研究，甚至形成了一个精确的选址公式：Z=f(a.b.c.d.e)=a·b·c/d·e。其中， a是常住人口数量，新网点周边常住人口需要在20～30万之间，因为这是支撑一家门店良性经营的最理想的数字； b是人均居住面积，人均居住面积越大，家电消费的需要量越大； c是人均可支配收入，为了保证周边居民有强劲的购买力，国美选址要求网点周边居民的人均可支配收入要高于北京市人均可支配收入； d是交通便利指数； e是物业形象知名度指数，这两项指数可充分保证网点的便利性与所在区域的知名度，确保网点吸引的客流量，从而确保日常经营。 以上是世界以及我国著名零售企业的选址策略和标准，下面我们来看一下物流企业又是如何来选址的。 在物流系统中，物流设施地址的选择是物流系统优化的一个具有战略意义的问题。物流设施是整个物流网络系统的关键节点，是连接上游和下游的重要环节，起着承上启下的作用，并且这些大型设施的建设与运营需要耗费大量的资源。因此，这些设施的选址十分重要，科学、合理的设施选址可以有效地节约资源、降低物流成本，优化物流网络结构和空间布局，提高物流经济效益和社会效益，确保提供优质服务，是实现集约化经营、建立资源节约型物流至关重要的一步。 以下是某国际物流中心选址的具体策略和相关要求： 一． 物流中心选址的原则 物流中心的选址过程应同时遵守适应性原则、协调性原则、经济性原则和战略性原则。 二． 物流中心选址的影响因素分析： 1．自然环境因素 （1）气象条件 物流中心选址过程中，主要考虑的气象条件有温度、风力、降水量、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量等指标。如选址时要避开风口，因为在风口建设会加速露天堆放的商品老化。 （2）地质条件 物流中心是大量商品的集结地。某些容重很大的建筑材料堆码起来会对地面造成很大压力。如果物流中心地面以下存在着淤泥层、流砂层、松土层等不良地质条件，会在受压地段造成沉陷、翻浆等严重后果，为此，土壤承载力要高。 （3）水文条件 物流中心选址需远离容易泛滥的河川流域与上溢的地下水区域。要认真考察近年的水文资料，地下水位不能过高，洪泛区、内涝区、故河道、干河滩等区域绝对禁止。 （4）地形条件 物流中心应地势高亢、地形平坦，且应具有适当的面积与外形。若选在完全平坦的地形上是最理想的；其次选择稍有坡度或起伏的地方；对于山区陡坡地区则应该完全避开；在外形上可选长方形，不宜选择狭长或不规则形状。 2．经营环境因素 （1）经营环境 物流中心所在地区的优惠物流产业政策对物流企业的经济效益将产生重要影响；数量充足和素质较高的劳动力条件也是物流中心选址考虑的因素之一。 （2）商品特性 经营不同类型商品的物流中心最好能分别布局在不同地域。如生产型物流中心的选址应与产业结构、产品结构、工业布局紧密结合进行考虑。 （3）物流费用 物流费用是物流中心选址的重要考虑因素之一。大多数物流中心选择接近物流服务需求地，例如接近大型工业、商业区，以便缩短运距，降低运费等物流费用。 （4）服务水平 服务水平是物流中心选址的考虑因素。由于现代物流过程中能否实现准时运送是服务水平高低的重要指标，因此，在物流中心选址时，应保证客户可在任何时候向物流中心提出物流需求，都能获得快速满意的服务。 3．基础设施状况 （1）交通条件 物流中心必须具备方便的交通运输条件。最好靠近交通枢纽进行布局，如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路编组站或机场，有两种以上运输方式相连接。 （2）公共设施状况 物流中心的所在地，要求城市的道路、通讯等公共设施齐备，有充足的供电、水、热、燃气的能力，且场区周围要有污水、固体废物处理能力。 综合以上的比较，我们会发现零售企业的选址和物流企业的选址策略和要求是存在很明显的差异的。造成这种差异的原因是多方面的：首先，这两种企业的服务方式是不同的。零售企业要直接面对消费者，所以它的选址一定要考虑到消费者的意愿，所以零售企业一般是将店面选在市中心等商业区或社区周围，因为这样就方便了消费者购买，更贴近了消费者。而物流企业则不一样，由于其从事的是流通方面的作业，所以它并不是直接与顾客面对面的接触，而是服务行为发生后顾客才可以体验到服务的价值，因此，物流企业不会在市中心选址。另外，这两种企业对服务价格的制定也存在差异。零售企业是通过与产品生产企业的交流以获得低价和产生规模效应来让利于消费者。而物流企业则是通过节约自身在物流过程中发生的费用和选择最佳的物流方案来为顾客节约费用。最重要的是，这两种企业在赢利模式上存在着显著的差异。零售企业虽然喜欢在繁华地段开店，但是由于繁华地段强大的人流量保证了它的销售额，它可以用巨大的销售额来弥补高昂的地价所带来的高成本。而物流企业则不同，它没有零售企业那么大量，频繁的销售，所以，物流企业宁愿将地址选在交通便利的郊区，这样就可以省下一笔不菲的租赁费用，然后同样可以起到节约成本的目的。 综上所述，零售业和物流业对选址的要求是不尽相同的。当然，上面所述的选址模式并不是万能的，针对不同的企业应采取不同的选址策略，我们千万不能生搬硬套。 “2008年北京奥运会所引发的物流热潮并不会随着奥运圣火的熄灭而告一段落，相反，在赛后几个月的时间里，物流将随着奥运旅游热的来临，接受更为严峻的考验。”近日，致力于奥运物流研究、国内知名的物流专家汝宜红教授指出，“与奥运会赛前和赛中物流不同的是，奥运旅游物流不仅仅局限于北京市和几个赛区城市，而将会形成一场波及全国的广泛的经济运动。这一点，应引起相关部门的高度重视。” 　　后奥运营销将迎来旅游热潮 据有关资料显示，作为当今规模和影响最大的全球性体育赛事，每一届奥运会的直接观众高达700万（人）次，按70%统计，也有400多万人，这将成为奥运旅游的巨大推动力。而奥运因素对旅游的影响早在2005年就有所体现，据北京市旅游局官员称，随着奥运会的临近，海外旅游者的数量将以每年8%的速度递增。到2008年，海外旅游者乐观预测将有可能达到500万人，预计旅游收入20亿美元，相当于整个奥运会的活动总经费。可以说，奥运会带动着举办城市的综合效益，其中最直接、最见效的就是旅游业。 对此，汝宜红表示：“奥运会对于北京市的旅游助推作用已经显露出来，但这并不是全部，奥运旅游同时也将给举办国其他地区带来旅游热潮。”实际上，奥运会营销可以分为筹办阶段营销、举办阶段营销和后奥运营销，相对于前两个阶段，后奥运营销的时间更长，涉及的范围更为广泛，对于举办城市和国家经济的影响力更大。因此，奥运旅游并不是北京一个城市的事，在奥运会比赛结束之后，将近200万国内外观看比赛的观众将以北京市为中心，呈放射状地向各地发散，其中有相当一部分观众会深入中国内地省区旅游观光、参观考察。从往届奥运会看来，后奥运营销做的比较成功的是悉尼奥运会，通过举办奥运会使澳大利亚的旅游业持续增长，从而带动经济的增长。巴塞罗那尽管只盈余0.4亿美元，但奥运会后的旅游业给巴塞罗那带来了260亿美元的经济效益，创造了2万余个经常性就业机会，使该市从欧洲的一个中等城市一跃而成为欧洲第七大城市。这一点实际上在1990年北京亚运会也有所体现，由于亚运会吉祥物熊猫“盼盼”而使众多中外游客对熊猫产地四川省产生了浓厚的兴趣，并由此带动了四川旅游产业的发展，藉此从中国西部脱颖而出，成为具有一定知名度和影响力的省份。 　　奥运旅游对城市物流提出挑战 “实际上，同为服务行业的旅游业和物流业之间的联系十分紧密，存在着相互依存、互动发展的关系。”汝宜红说，这表现在三个方面：首先，物流运输网络体系、信息网络体系的完善有利于旅游业的持续发展。陆、空、海等运输系统的路网密度、连接率、通达率、路环指数不仅将更好地完善物流运输网络体系，而且交通方便，使游客“进得来、出得去、散得开”，从而有效推动旅游业健康快速发展。其次，物流业的有序发展将使“吃、住、行、游、购、娱”六大旅游环节相互衔接，顺利进行，使旅游购物潜力得到充分发挥。第三，旅游业在实现国际间、产业间、城乡间和地区间交流的过程中，以旅游者为载体，使资金流、信息流和物流随之发生，从而推动物流的发展。其中，旅游者流动规模越大，流动频率越高，物流量也就越大。 “由于奥运旅游者流动规模十分巨大，因此，从某种意义上来说，后奥运营销中的物流量不仅很大，而且还具有应急物流的特征。”汝宜红说，后奥运时期的物流具体表现为集中性、突发性和不确定性。集中性，即在奥运会结束的短短一两天内，要完成数以百万计的人员分流和物资流动，物流活动相对集中。突发性，即在人员分流和物流过程中，各个环节的需求非常紧迫，呈“暴发”性增长；一些意料之外的事如交通事故、车辆阻塞、公共安全事件等对应急物流提出了一定的要求。不确定性，赛后物流具有很大的不可预测性。汝宜红说：“试想一下，奥运会结束之后，数以百万计的观众将以自由、无序、离散的状态向国内一些城市扩散，这使得旅游城市的物流需求根本没办法预测。而作为城市的管理者来说，如果不知道有多少游客来到这座城市旅游、什么时候来、逗留多少时间的话，将是十分危险的。一个城市如果在没有任何预知的情况下，突然增加几十万人或者上百万人，那么，首先一个问题就是生活需要无法得到满足，从而出现食品供应紧缺、水供应告急、宾馆暴满、交通拥堵等诸多问题，旅游也就成为了一次‘苦旅’。” 汝宜红说：“实际上，住宿、饮食、交通只是旅游活动中必需的基本旅游产品，而作为非基本旅游产品的购物、观光、娱乐、医疗保健、通讯服务等产品利润空间弹性很大，在奥运会赛后营销中所占的比重很大，其物流需求更加难以测算。这些不确定的因素将要求城市物流服务更加精细、周密，更加准确、快速、高效。如果处理得不妥当，除了给游客的生活带来不便之外，还有可能损害这座城市的国际形象。” 　　后奥运物流需要共同参与 汝宜红认为：“后奥运物流阶段，参与的城市和企业应该更加广泛。”虽然，游客的流向和流量等不确定的因素很多，但有一点是可以肯定的，那些国际影响力较大的知名旅游城市将成为游客光顾的首选，比如昆明、成都、桂林、杭州、西安、青岛、大连、太原、拉萨、乌鲁木齐等，还有一些重点城市比如上海、天津、重庆、武汉等也将成为游客青睐的对象。这些城市如果不做好一定的准备，否则，后果将是不堪设想的。 汝宜红指出，从以往奥运经济的发展来看，主要包括政府主导型，市场主导型和政府统筹、市场参与三种类型，从经济效益和社会效益共同发展的角度来看，第三种类型更符合我国国情，这就要求各地的政府、企业要有共同参与的意识。 对于政府而言，首先，制定明确的总体规划十分必要。应该组织旅游、物流方面的专家对可能到来的旅游和物流热潮有所研究，并建立一定的应急机制。具体来说，是要了解城市的交通运输、宾馆酒店、景区承载力、物流基础设施、信息网络等基础情况，特别是要使游客的基本旅游需求得到保证。比如，10万名游客一天内所需的食品、饮水、交通、宾馆分别是多少，如何准确及时地配送到位，怎样合理安排交通运力，如何正确的疏导游客，防止拥堵、阻塞等意外情况发生。 其次，在调查研究的基础上，尽快制定一系列相关政策和准则。包括城市整体扶持政策、专项基金的操作规则、特殊产品或行业的税收优惠政策、市民行为准则、中小企业培训方案、宣传工作方案等，创造良好的城市经济发展氛围，提高各界参与的积极性。 第三，设立专门的物流应急保障部门。在特殊时刻出面协调和排除各种紧急情况。 汝宜红说，一方面，政府加大基础设施建设的投入，可以改善城市的物流功能，提升城市的旅游品味。但是另一方面，为了减少不必要的浪费，政府对物流设施如仓库、配送中心、空港也可以采取租赁的方式进行整合；对城市交通运输所需要的公交车、出租车司机可由外地调入，并进行相应培训；对景区承载能力应该进行充分估计，合理疏导游客。同时，就物流而言，政府要通过一系列的行政手段达到四个目标：一是切实保证城市旅游物流管理的可控性；二是切实提高城市物流管理的效率；三是保障城市物流管理的安全性；四是使城市物流管理具有柔性化与个性化。 对于物流企业来说，迎接后奥运物流的挑战，是对自身的硬件设施、服务水平、精细化程度的重要检验。企业要利用参与后奥运物流的机遇，优化自身的工作流程，通过培训提高员工的素质，为客户提供优质的服务，借以扩大产品的国际影响力，创出品牌。而准确、高效、完美服务的一个重要因素在于，现代化物流技术手段的应用。比如，为了确保货物在规定的时间内到达指定地点，要求采用先进的现代物流信息技术，进行实时跟踪、仓储管理、库存控制以及配送调度优化；而先进的包装技术、搬运技术、储藏技术则为物流服务提供更加柔性化和个性化的优质服务。 汝宜红指出，后奥运物流也将是国内中小物流企业主要参与的战场。由于后奥运物流相对来说比较分散，主要集中在小商品流通、同城快递、农产品物流等方面，更加适应自身机制十分灵活的中小物流企业，一些无缘奥运赛事物流的企业，将在后奥运物流中获取提升自己、

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