刘武：宝供为了物流而地产

沈阳已是严冬，但刘武热情洋溢。12月中旬，新建成的宝供沈阳物流基地首先迎来了联合利华。宝供沈阳物流基地将成为一个立足东北三省、面向全国、辐射东北亚的现代化农产品综合物流中心。宝供物流企业集团有限公司总裁刘武趁着“第十一届中国物流技术与管理发展高级研讨会”的间隙，与记者聊了起来，特别是记者关心的宝供基地战略问题。 现实窘境逼出宝供基地战略 宝供最早是轻资产型的，所有的仓库都是租用的。但宝供在争取物流合同时，跨国公司总是对仓库提出一些苛刻的条件。由于自己没有仓库，满足这些条件非常困难。宝供只能租农民仓，而且有的时候还不一定租得到。这类仓库几乎是储存型的，非现代物流发展所需要的快速流通型，面积多在二、三千平方米，高不过六、七米。用刘武的话说，是小小的、矮矮的、黑黑的。叉车、托盘等无法使用，只有靠肩扛手提，现代化的设备根本没法使用，更不要说智能化、自动化了。但这种仓库只够跨国公司将就着用，而且付的租金很低。 “轻资产其实在西方发达国家已经非常成熟。我要托盘，就有托盘公司来给我供应，我要叉车，又有叉车租赁公司给我。但是中国整个专业分工还没有真正形成。这必然会影响到我们的发展。例如仓库。” 宝供实施基地战略是有些不得已而为之的举措。2002年11月25日，占地面积400亩，仓储面积10万平方米，一期投资超1亿元的宝供苏州基地竣工并开始试运作。据称，这个项目的所有投资都是刘武自掏腰包。 在第一个基地的成功激励下，刘武的投资手笔开始变大。2003年，位于广州黄埔的物流基地建成。第二个基地占地184亩，地皮小了，但耗资更大，达到1.8亿元。该基地不仅可提供集商品的储存、分拣、包装、订单处理、库存管理等服务，还具有国际集装箱集散、金融和通关等功能。 尝到了甜头，宝供决定投资十亿元人民币，拟在全国15个经济发达城市投资建设大型现代化的基于支持全球供应链一体化的综合性物流服务平台（每个服务平台占地面积20-60万平米），形成一个以现代化物流服务平台为节点的运作网络。 物流基地回报可观在宝供的物流基地，由于增值服务等原因，价格比原来提高了20%有余。据刘武自己估算，虽然基地设备投入比平仓大了不少，但同样1万平米的仓库面积，基地每单位的存储费用是平仓的50%，而整体仓储的收益却达到平仓的4倍。更大的好处是还不用付别人租金。刘武说，宝供单个物流基地的投资回报期为7、8年左右，即每年的投资回报率在12%以上。 目前，国外基金在中国地产投下了大量真金白银。外资考虑的问题相对复杂而且专业。首先，回报率是外资最为看中的。根据不同的业态，外资相应要求的回报率也是不同。 投行一般认为，住宅为5%-6%，写字楼为7%-8%，商业为9%-8%，工业厂房、物流基地为10%-12%。外资在中国购买物业所要求的回报率一般会比在国外高一些，因为在外资眼中，中国市场的风险相对要高。高风险，自然要求高回报是他们一直恪守的原则。 世邦魏理仕工业服务部高级经理李林松也认为，目前物流地产的投资回报率在10％左右，而商业地产投资回报率在8％左右，且物流地产的投资回报率较为稳定。 事实上，以仓储为主的美国物流企业的平均利润回报率仅为7.1%，落后于综合服务(14.8%)以及运输(8.3%)。尽管仓储业务的盈利能力不能令人满意，但中国越来越多的物流企业还是对“物流地产”概念的追捧有加。但“圈地运动”所需的庞大资金与仓储业务较低的盈利之间仅仅维持着脆弱的平衡。相比单纯的仓储服务，基地融合了增值服务，更能为宝供带来更为可观的回报。 为了物流而地产有评论说，刘武是借物流之名，行炒地之实。对此，刘武说，宝供的定位就是第三方物流。宝供如果想做地产，宝供早就下手了，而且就算做地产，宝供也不做物流地产，商业地产的回报可能更高。宝供的基地，是一种手段，是物流平台。宝供现在购买的土地都是用来搞物流基地，都是自己在使用。但刘武不排除物流基地以后可以考虑向同行开放，比如出租、合作经营等。 至于以自己买地的方式来建基地，刘武觉得道理很简单：“选择买车作为扩张模式是不明智的。运输市场现在已供大于求，把车买过来就意味着贬值。而我建这些物流基地，是在升值。”既然是升值的，在刘武看来，15个基地并不算多。在刘武看来，15个物流基地是未来宝供的战略布局中不可缺少的支撑。他认为，没有基地，也不可能做好物流整合。而且，现阶段，宝供的基地战略进展顺利。 现在，宝供的合作对象甚至包括普洛斯，这位在某些程度上是竞争对手的物流地产巨头。“其实中国最不缺的是资金，只要人家信得过你。”刘武表示。据说，来自基金、风投的钱“数不胜数”，而这是宝供基地的主要资金来源。“一个企业只要有好的项目，能够将自身商业模式、投入产出比清楚地摆在谈判桌上，此前该企业也建立了良好的品牌信誉度，有着一些成功的合作先例，那么融资并不是问题。”刘武说。 最后，刘武表示，宝供有上市计划，但是没有时间表。宝供更倾向于引进能与自己业务互补的战略合作伙伴，而不是单纯的财务投资者。

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