物流综合体――时代新宠儿

随着房地产的高速发展，物业形态的增多，城市综合体对广大市民来说已不是一个陌生的名词。它频繁出现在大家的视线里，并以全新的建筑形象、时尚的建筑风格、庞大的规模体量、丰富的功能形态，改变着一个片区的面貌，提升一个区域的形象，甚至影响着越来越多人的生活。而伴随现代物流服务业的发展，一个新的名词――物流综合体，呈现在众人的面前。物流综合体与城市综合体聚合各种城市功能于一体，但在本质上却有区别。  一、城市综合体的概念     “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。 二、杭州的城市综合体     在一线城市，城市综合体的建设已较为成熟，并为当地带来了可观的经济效益。如北京国贸中心、上海恒隆广场、上海新天地、深圳华润万象城、广州天河城、成都万达广场等。如今，这股城市综合体建设的热潮已经在二三线城市蔓延开来。以“城市国际化”为目标，杭州更是提出了“建设100个城市综合体”的战略规划，目前完成的已有30多个，部分综合体正处于前期建设与立项阶段。     杭州东部国际商务中心（IBC），是下沙金沙湖畔的国际商务综合体，项目涵盖了市民服务中心、希尔顿逸林酒店、莎玛・和达服务式公寓、“金沙汇”地铁购物广场、国际A级精装写字楼，一期国际酒店式公寓8月29日开盘销售386套房源，均价18000元/�O，开盘当天下定单价减1000元，实则为17000元/�O。美达・北城天地，位居城北桥西板块核心商务区，以大型商业为引擎，将北城天地商业中心、平层企业总部、城果•LOFT、星级酒店四类高尚业态完美集结。公寓部分只有40年的使用权，预计开盘均价13000元/�O。 三、物流综合体在杭落地生根     物流综合体：集合城市中的物流、仓储、配送、商务办公、展示、居住等功能于一体，使相互之间产生一种联系与依存的关系，是一个复合型的综合体。物流综合体的功能强调物流效应，而城市综合体的功能则强调商贸与居住，这正是两者之间最大的区别。     杭州作为华东区核心城市，经济发展的桥头堡，近年来现代物流服务业得到了快速的发展。在相关政策的支持与推动下，一些大型物流综合体逐渐面世。位于余杭区良渚组团的金恒德国际汽车城物流综合体是杭州市2007年十大重点项目之一，规划面积2000亩，总建筑面积140万平方米，总投资65亿元。建成后，将加盟全球汽车零部件采购链，成为集商品展示、采购、认证、研发、交易、仓储、加工、配送为一体的综合体，拥有交易中心、公共仓储区、商务展示空间、汽车装潢市场、配套服务区、快修区、独立商铺等。     崇贤港是一个以港口码头为载体，以仓储加工为支撑，集合商务办公、钢材市场、商贸服务、生活配套为一体的物流综合体。功能定位以钢材物流为主，商贸办公及居住生活配套形成一个完整的体系，各部分之间相互关联，密切联系，却又不互相干扰，井然有序。 四、物流综合体的特点     一个综合体成功与否，选址极其关键。城市综合体一般选址在城市中心区域、副城中心区域，交通极其便利；因拥有庞大的商业设施，需要大体量的消费客群来支撑；而物流综合体因其物流的属性，需要大型货车或者铁路、公路、内河、海来运输货物，客观上要求选址在城市外溢板块内交通便利的地带。     物流综合体对交通组织体系的要求较高，需要宽阔的马路；因储存货物的需要，还要配备大体量的仓库；因此，要把一个物流综合体做得规划与全面，对占地面积的要求也很高。一般情况下，大于等于2000亩的占地面积是做好一个大型物流综合体的最佳选择。     城市综合体与物流综合体全功能设计，充分考虑到各方面的需求。城市综合体为商业用地，而物流综合体一般为工业用地，因功能定位不同，两者的招商对象也不同。城市综合体的商业配套主要满足于片区消费的需求；而物流综合体商业配套主要满足综合体内办公企业、商户的需求，在项目做大的情况下，甚至可以影响到整个片区。

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